賃貸の初期費用高すぎる？不動産会社の初期費用相場と物件選びで安く抑える方法

不動産会社から初期費用の見積もりを受け取り、「家賃はそれほど高くないのに、なぜ初期費用はこれほどかかるのだろう」と戸惑っている方もいるのではないでしょうか。

初めて一人暮らしを始める人は、こうした費用の違いが分かりにくく、見積もりを「高い」と感じることもあるでしょう。

賃貸の初期費用には、敷金・礼金だけでなく、前家賃や仲介手数料、初期家賃保証料、火災保険料など、さまざまな費用が含まれています。

そのため、家賃に対して初期費用の総額が高く見えること自体は、必ずしも不自然ではありません。

ただし、見積もりに含まれる費用のなかには、契約条件を確認したり、不動産会社を比較したりすることで削減できる可能性があるものもあります。

本記事では、賃貸の初期費用の相場や内訳、高くなる理由、安く抑える方法について解説します。

見積もりの金額が妥当なのか判断したい方や、契約前に費用を見直したい方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸の初期費用高すぎる？家賃相場を確認

賃貸の初期費用が高すぎるか判断するには、まず「家賃の何ヶ月分に相当するか」を計算してみましょう。

ただし、初期費用は敷金・礼金の有無や入居日、保証会社の料金などによって変わります。単純な総額だけでなく、見積もりに含まれている項目も確認することが大切です。

賃貸の初期費用は家賃の4ヶ月～6ヶ月分が目安

一般的な賃貸契約において、初期費用の合計額は家賃の「4ヶ月〜6ヶ月分」が目安とされています。

たとえば、家賃6万円の物件であれば、初期費用の目安は24万～36万円程度です。

家賃だけを見ると6万円でも、契約時には複数の費用をまとめて支払うため、まとまった資金が必要になります。

主な費用目安は、次のとおりです。

• 敷金・礼金：それぞれ家賃の0ヶ月～2ヶ月分
• 前家賃・日割り家賃：入居月と翌月分の家賃
• 仲介手数料：家賃の0.5ヶ月〜1ヶ月分（＋消費税）
• 初期家賃保証料：家賃・管理費などを含む総賃料の0.5ヶ月～1ヶ月分
• 火災保険料：1.5万～2万円（2年分）
• 鍵交換費用：1.5万～2万円
• オプション費用：数千円～数万円

4ヶ月〜6ヶ月分は法令で定められた一律の金額ではありません。

エリア、物件条件、募集状況、貸主や管理会社の設定によって大きく異なります。

賃貸の初期費用が高くなりやすいケース

初期費用が高くなりやすいのは、費用の項目が多い場合や、それぞれの金額が家賃を基準に設定されている場合です。

• 敷金と礼金がそれぞれ設定されている
• 入居月の日割り家賃と翌月分の前家賃が含まれている
• 借主負担の仲介手数料が、賃料1ヶ月分＋消費税に設定されている
• 初期家賃保証料が高い
• 鍵交換や消毒などの付帯費用が多い
• ペット飼育などの条件によって敷金が加算されている

複数の費用が重なれば、初期費用が家賃の6ヶ月分を超えることも考えられます。

一方で、金額が高いからといって、不当な請求とは限りません。

まずは、何のための費用なのか、契約上必須なのかを確認しましょう。

見積書を確認するときのチェックポイント

見積書を受け取ったら、費用を次の4種類に分けると、確認すべきポイントが見えやすくなります。

同じ「鍵交換代」という名称でも、シリンダーごと交換するのか、どの種類の鍵へ交換するのかによって金額は異なります。

実際の作業内容と費用を確認しましょう。

賃貸初期費用の内訳を解説

賃貸の初期費用が高く見えるのは、契約時に複数の費用をまとめて支払うためです。

ここからは、見積書に記載されることが多い費用の役割を詳しく解説します。

敷金・礼金

敷金と礼金は、どちらも貸主に支払うお金ですが、性質が異なります。

敷金とは、賃料などの未払い債務や、借主が負担する原状回復費用などを担保する目的で貸主に預ける金銭です。

民法第622条の2では、賃貸借契約が終了し、物件を返還したときなどに、未払い債務を差し引いた残額を借主へ返還しなければならないと定めています。

そのため、敷金は原則として返還対象ですが、必ず全額が戻ってくるとは限りません。

未払い家賃や借主の故意・過失による損傷などがあれば、修繕費用を差し引かれる可能性があります。

一方、礼金は、物件を貸してもらうことに対して貸主へ支払うお金です。

敷金とは異なり、通常は退去時に返還されません。

敷金・礼金がそれぞれ家賃1ヶ月分の場合、家賃7万円なら合計14万円になります。

初期費用を左右しやすい項目といえるでしょう。

参考：e-Gov法令検索「民法」

前家賃・日割り家賃・管理費

賃貸契約では、入居後の家賃を前払いするケースが一般的です。

月の途中から入居する場合は、入居日から月末までの日割り家賃や管理費が発生します。

・日割り家賃

⇒月の途中（例：15日）から入居する場合、その月の末日までの家賃や管理費を日割りで計算して支払います。

・前家賃

⇒契約時にあらかじめ支払う入居後の家賃です。月の途中から入居する場合は、入居月の日割り分に加え、翌月分の家賃や管理費をまとめて支払うことがあります。

（例：8月15日入居なら、8月分の日割り＋9月分を契約時に支払う）

「初期費用が高すぎる」と感じる要因の一つに、この「翌月分までのまとめ払い」があります。

単に「入居後の家賃の支払いが先に済んでいる」だけなので、損をしているわけではありません。

ただし、現在の住居を退去する前に新居の家賃が発生すれば、一定期間は二重家賃になります。

旧居の解約日と新居の家賃発生日を調整できないか、契約前に相談してみましょう。

仲介手数料・家賃保証会社の利用料

仲介手数料とは、物件の紹介や内見、契約手続きなどを行った不動産会社へ支払う報酬です。

通常の居住用建物の賃貸仲介では、不動産会社が貸主と借主の双方から受け取れる仲介手数料の合計は、賃料1ヶ月分＋消費税までです。

また、不動産会社が借主一方から受け取れる額は、原則として賃料0.5ヶ月分＋消費税までです。

ただし、媒介を依頼する際に借主が承諾している場合は、貸主＋借主合計額の上限内にあたる、賃料1ヶ月分＋消費税まで借主から受け取ることができます。

初期家賃保証料は、家賃保証会社を利用するために支払います。

入居者が家賃を滞納した場合、保証会社が貸主へ家賃を立て替える仕組みです。

ただし、立て替えによって借主の支払義務がなくなるわけではありません。

借主は後日、保証会社から立替額の支払いを求められます。

料金体系は保証会社やプランによって異なり、初期家賃保証料に加えて、次のような費用が発生する場合もあります。

• 年間の更新保証料
• 毎月の保証料
• 口座振替手数料　など

初期費用だけを見るのではなく、入居後に支払う料金も含めて判断する必要があります。

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

参考：国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」

◎関連記事：「保証会社なし・不要で借りられる賃貸物件を解説！」

火災保険・鍵交換・クリーニングなどの費用

次のような費用が初期費用に含まれることがあります。

• 火災保険料
• 鍵交換費用
• 入居前クリーニング費用
• 消毒・抗菌施工費
• 害虫駆除費
• 24時間サポート料

火災保険は、入居者の家財や、借りている部屋に損害を与えた場合の賠償責任などに備えるものです。

賃貸向けの火災保険に借家人賠償責任補償を付けておくと、火災などによって借用戸室を損傷し、貸主に対して損害賠償責任を負った場合に備えられます。

鍵交換費用は、前の入居者が使用していた鍵から新しい鍵へ交換するための費用です。

防犯上の意味がありますが、交換方法や鍵の種類によって金額が変わります。

クリーニング費用については、入居時に請求される場合と、退去時の特約として設定されているケースがあります。

いつ、何の作業に対して支払うのかを確認してください。

初期費用は見直せる？契約前に確認

初期費用の見積書には、任意扱いで外せる可能性のあるサービスや、金額・負担条件を確認する余地のある項目が含まれている場合があります。

ただし、一般的には任意とされるサービスでも、物件によっては入居条件として設定されていることがあります。

「高すぎるから支払う必要がない」と自己判断せず、契約前に不動産会社へ確認することが重要です。

仲介手数料は金額と借主負担の条件を確認する

見積書の仲介手数料が賃料1ヶ月分＋消費税となっている場合は、媒介を依頼する際に負担額について説明を受け、同意しているか確認しましょう。

申込書や媒介に関する書類に、仲介手数料の金額が記載されていることもあります。

また、不動産会社や物件によっては、仲介手数料の無料・割引キャンペーンを利用できる場合があります。

割引を相談する場合は、「こちらの物件は、仲介手数料0.5ヶ月分＋消費税で対応いただくことは可能でしょうか」と確認してみましょう。

消毒料や24時間サポートなどは任意かどうか

初期費用に含まれる消毒料や抗菌施工費、24時間サポート料などは、サービス内容や加入条件を確認しましょう。

代表的な付帯費用には、次のようなものがあります。

• 室内消毒料
• 抗菌施工費
• 害虫駆除費
• 24時間緊急サポート
• 安心サービス
• 入居者向け会員サービス
• 消火剤・簡易消火器

これらが見積もりに含まれていたら、次のように質問してみてください。

「こちらは賃貸借契約上、加入が必須のサービスでしょうか。任意であれば、見積もりから外したいと考えています。」

任意サービスであれば、外すことで初期費用を抑えられる可能性があります。

一方、貸主や管理会社が入居条件として設定している場合は、そのサービスを外すと契約できないことも考えられるため、条件を確認したうえで判断しましょう。

鍵交換・クリーニング・火災保険の契約条件をチェック

鍵交換、クリーニング、火災保険は、単純に不要と判断できる初期費用ではありません。

国土交通省は、鍵交換費用やルームクリーニング費用の負担に関する特約について、契約前に確認するよう案内しています。

鍵交換費用については、以下の点を確認してください。

• 実際に鍵を交換するか
• シリンダーごと交換するか
• 鍵交換費用を誰が負担するか
• 金額と作業内容が見合っているか

クリーニング費用では、実施時期や作業範囲を確認します。

国土交通省によると、退去時のクリーニング特約が有効かどうかは、借主が負担する内容・範囲が示されているか、通常損耗分まで負担することが説明されているか、金額が妥当かといった点から判断されます。

「敷金を支払っているからクリーニング費用は不要」「敷金ゼロだから退去費用もかからない」とは限りません。

契約書の特約を必ず確認しましょう。

火災保険については、自分で保険商品を選べる場合もあります。

ただし、借家人賠償責任の補償額など、貸主側が求める条件を満たさなければならないケースもあるため、不動産会社へ相談してから加入してください。

参考：国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のＱ＆Ａ」

参考：損害保険ジャパン株式会社「賃貸住宅入居者専用火災保険『ＴＨＥ 家財の保険』」

初期費用が高すぎるときに安く抑える方法

初期費用が高すぎて予算を超えている場合は、物件の契約条件や利用する不動産会社を見直しましょう。

値下げ交渉だけに頼らず、敷金・礼金のない物件や仲介手数料の安いサービスを選ぶことで、費用を抑えられる可能性があります。

敷金・礼金ゼロやフリーレント物件を選ぶ

初期費用を大きく抑えたい場合は、敷金や礼金がかからない「ゼロゼロ物件」を検討しましょう。

家賃8万円で敷金・礼金がそれぞれ1ヶ月分の物件と比べると、ゼロゼロ物件では契約時の負担を16万円抑えられます。

また、一定期間の家賃が無料になる「フリーレント物件」を選ぶ方法もあります。

旧居と新居の家賃が重なる期間を短くしたい方にも向いているでしょう。

ただし、短期解約違約金や退去時費用など、別の条件が設定されている場合があります。

契約前に特約と総支払額を確認しましょう。

同じ物件を複数の不動産会社で比較する

同じ賃貸物件でも、利用する不動産会社によって、仲介手数料や付帯サービス、キャンペーンの適用条件が異なる場合があります。

差が出やすい項目は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 消毒などの付帯サービス
• キャンペーンによる割引
• クレジットカード払いの対応範囲

一方、家賃や敷金、礼金など、貸主が設定している契約条件は、不動産会社を変えても同じことがあります。

相見積もりを取るときは、総額だけを見るのではなく、項目ごとの差を比べてください。

仲介手数料が無料でも、別のサービス料が加算されていれば、総額では安くならない可能性があります。

なお、複数社へ見積もりを依頼する場合は、物件名や部屋番号、入居希望日などの条件をそろえましょう。

条件が異なる見積もりを比較しても、正確な判断はできません。

入居日や家賃の条件を調整する

入居日を調整できれば、初期費用の日割り家賃や二重家賃を抑えられる可能性があります。

現在の住居の解約日と新居の家賃発生日が大きく離れていると、両方の家賃を支払う期間が長くなります。

入居希望日を伝えたうえで、家賃発生日を調整できないか相談してみましょう。

また、家賃そのものを少し下げる方法も有効です。

敷金・礼金や仲介手数料、初期家賃保証料などは、家賃（または管理費を含む総賃料）を基準に計算されることがあります。

家賃が1万円下がれば、毎月の負担だけでなく、契約時の高すぎる初期費用も下がる可能性があるでしょう。

礼金やフリーレントを交渉する

物件や募集状況によっては、礼金やフリーレントなどを交渉できる場合があります。

比較的相談しやすいと考えられる項目は、次のとおりです。

• 礼金
• フリーレント期間
• 仲介手数料
• 任意の付帯サービス

交渉するときは、「高すぎるので安くしてください」と伝えるだけでなく、具体的な条件を示しましょう。

たとえば、次のような伝え方です。

「こちらの物件に入居したいと考えています。初期費用が予算を3万円ほど超えているため、礼金の減額やフリーレントについて大家さんへ相談していただくことは可能でしょうか。」

契約する意思と希望額を明確にすれば、不動産会社も貸主へ相談しやすくなります。

また、空室期間が長い物件や不動産業界の閑散期など、募集状況によっては交渉しやすくなる可能性があります。

ただし、交渉に応じるかどうかは貸主や不動産会社の判断です。

人気物件や申込者が複数いる場合は、交渉によって契約の機会を逃す可能性もあるため、物件の状況を担当者へ確認しましょう。

初期費用が安い物件を選ぶ際は総額も確認

敷金・礼金ゼロやフリーレント付きの物件は、契約時の支払いを抑えやすい一方、長期的な支払総額まで安いとは限りません。

物件を比較するときは、初期費用だけでなく、入居中や更新・退去時に発生する費用も確認しましょう。

主な確認項目は、次のとおりです。

・家賃、管理費・共益費

・保証会社の月額保証料や年間更新料

・24時間サポートなどの月額料金

・契約更新料や更新事務手数料

・駐車場代など、毎月発生する費用

たとえば、初期費用が5万円安くても、管理費や月額保証料などが毎月3,000円高ければ、2年間で7万2,000円の差が生じます。

契約時の負担は軽くても、住み続けるほど別の物件より支払額が増える可能性があります。

また、物件の契約費用とは別に、引っ越し代や家具・家電の購入費、旧居との二重家賃なども必要です。

初期費用だけで予算を使い切らず、入居後の生活費も残しておきましょう。

初期費用を分割払いする方法と注意点

賃貸の初期費用を一括で用意することが難しい場合、分割払いは選択肢の一つです。

クレジットカードや不動産会社独自の決済サービスを利用できる場合があります。

主な支払方法は、次のとおりです。

• クレジットカードで決済時に分割回数を指定する
• 一括払いで決済した後、カード会社の「あとから分割」へ変更する
• 不動産会社が提携する分割払いサービスを利用する
• 仲介手数料など、一部の初期費用のみカードで支払う

対応する支払方法や対象費用は、不動産会社や物件によって異なります。

敷金・礼金・前家賃を含む全額を分割できるとは限らないため、申し込み前に「分割できる費用の範囲」「利用可能なカード」「支払回数」「分割手数料やサービス利用料」を確認しましょう。

分割払いを利用すると、契約時の負担を複数回に分散し、手元資金を残しやすくなります。

ただし、分割払いは初期費用そのものを安くする方法ではありません。

支払回数などによっては手数料がかかり、一括払いよりも支払総額が増えます。

特にリボ払いは月々の支払額を一定にしやすい反面、支払期間が長引くと手数料も増えるため、残高や完済時期を把握したうえで利用する必要があります。

入居後は、毎月の家賃と初期費用の返済を並行して支払わなければなりません。

分割払いを利用しなければ契約できないほど予算が不足している場合は、家賃を下げる、敷金・礼金ゼロ物件を探すなど、物件条件そのものを見直すことも検討しましょう。

賃貸テックで初期費用を安く抑えよう

高すぎる初期費用を抑えて賃貸物件を探したい方は、「賃貸テック」を利用する方法があります。

賃貸テックは、利用者が希望条件を登録し、条件に合う物件情報を管理会社から直接提案してもらえる仕組みを採用しています。

仲介業者を介さず管理会社と相談できるため、対象物件では仲介手数料が最大0円となります。

他社の賃貸物件掲載サイトで見つけた物件についても、賃貸テックへ取り扱いの可否や初期費用を問い合わせることが可能です。

さらに、賃貸テックでは、ビジネスモデル特許を活用し、所定の条件を満たした入居者へ初期家賃保証料の一部を還元する仕組みを提供しています。

提携先の家賃保証会社が提供する対象プランを契約し、家賃を遅れなく支払うなどの条件を満たした場合は、退去時に初期家賃保証料の最大80％がキャッシュバックされます。

「初期費用が高すぎる」「契約を迷っている」という方は、一度賃貸テックで見積もりを比較してみてはいかがでしょうか。

※なお、物件や保証プランによっては、仲介手数料無料やキャッシュバックの対象外となる場合があるため、必ず確認しましょう。

まとめ｜初期費用が高いときは相場を比較しよう

賃貸の初期費用は、家賃の4ヶ月～6ヶ月分が一つの目安です。

ただし、敷金・礼金の有無や前家賃、仲介手数料、初期家賃保証料などによって金額は変わります。

初期費用が高すぎると感じたときは、総額だけで判断せず、見積もりの内訳を一つずつ確認しましょう。

賃貸テックでは、対象物件の仲介手数料が最大無料になるほか、所定の条件を満たすことで初期家賃保証料のキャッシュバックを受けられる仕組みがあります。

初期費用を少しでも抑えたい方は、希望する物件や現在の見積もりについて相談してみることをおすすめします。